Évaluation foncière

Obtenir un rôle d'évaluation

Demande de révision de la valeur de votre propriété

• Comment formuler une demande de révision

  Nous vous invitons à remplir le formulaire prescrit Demande de révision à l'égard du rôle d'évaluation foncière  et à libeller un chèque à l'ordre de la Ville de Repentigny au montant requis (voir section Frais applicables) ainsi qu’à  nous transmettre le tout par courrier recommandé ou certifié, à l'adresse suivante :

  Division de l’évaluation
  Ville de Repentigny
  435, boul. Iberville
  Repentigny (Québec) J6A 2B6

  Vous pouvez également vous présenter au comptoir de la Taxation de l'hôtel de ville pour y déposer votre demande et en acquitter les frais par chèque ou en argent.

• Frais applicables

  Des frais non remboursables et variant selon la valeur inscrite au rôle sont exigés pour chaque demande de révision déposée.

  Valeur inscrite au rôle	Tarif
  Inférieure ou égale à 500 000 $	75 $
  Supérieure à 500 000 $ et inférieure ou égale à 2 000 000 $	300 $
  Supérieure à 2 000 000 $ et inférieure ou égale à 5 000 000 $	500 $
  Supérieure à 5 000 000 $	1 000 $

• Étapes suivant le dépôt d'une demande

  Lorsque l’évaluateur reçoit une demande de révision administrative, il est tout d’abord tenu d’en vérifier le bien-fondé. Pour ce faire, il procède à une révision du dossier en cause, ce qui inclut une visite de la propriété, et il analyse les arguments formulés par le demandeur. Il doit ensuite adresser une réponse écrite au demandeur avant la plus tardive des dates suivantes :

  • 1^er septembre de la première année du dépôt du rôle (exemple : La première année du rôle 2022-2023-2024 est l’année 2022);
  • 4 mois après le dépôt de la demande de révision.

  2 types de réponses sont possibles :

  • L’évaluateur fait une proposition au demandeur. Si ce dernier désire accepter la proposition, il doit la signer et la retourner à la Division de l’évaluation dans les 30 jours suivant la réception de ladite proposition. Par la suite, l’évaluateur modifie le rôle d’évaluation foncière de manière à donner suite à l’entente qu’il a signée avec le demandeur;
  • L’évaluateur informe le demandeur qu’il n’a aucune modification à proposer et il lui expose ses motifs.

• Si aucune entente n'est conclue

  Toute personne qui a fait une demande de révision et qui n’a pas conclu d’entente avec l’évaluateur peut exercer un recours devant la Section des affaires immobilières du Tribunal administratif du Québec. Celui-ci doit porter sur les mêmes objets que la demande de révision. Pour être valide, un tel recours doit être exercé :

  • Au moyen d’une requête écrite au Tribunal. Une copie de la demande de révision préalablement déposée peut alors être exigée;
  • Dans un délai de 60 jours à compter de la date d’expédition de la réponse de l’évaluateur ou, s’il n’a produit aucune réponse, dans un délai de 30 jours après la date limite dont il dispose pour formuler une réponse.

Comprendre le rôle d'évaluation

• Rôle de l'évaluateur

  La Loi oblige les municipalités à se doter d’un évaluateur.

  • Celui-ci doit être membre de l’Ordre des évaluateurs agréés du Québec.
  • Il est soumis à des normes de pratique professionnelle et à un Code de déontologie strict.
  • L’évaluateur doit prêter serment d’effectuer son travail de façon impartiale et indépendante.

  Le rôle de l’évaluateur est de bien analyser le marché afin que les nouvelles valeurs calculées représentent la valeur réelle, soit le prix le plus probable qui aurait pu être transigé à la date de référence (1^er juillet 2020 pour le rôle 2022, 2023, 2024).

  Pour faire une évaluation, l’évaluateur possède de multiples informations. Il crée entre autres un dossier de propriété pour chaque immeuble situé sur son territoire

  L’évaluateur compile aussi toutes les transactions immobilières qui ont lieu sur le territoire, puisqu’elles sont nécessaires pour déterminer la valeur réelle des propriétés telle qu’elle sera déposée au rôle.

• Méthodes d'évaluation

  L’évaluateur utilise plusieurs méthodes pour déterminer la valeur foncière d’une propriété.

  Pour une résidence unifamiliale, il privilégie 2 méthodes d’évaluation reconnues :

  1. La méthode de comparaison : comparer les ventes de résidences semblables, dans un même voisinage, tout en considérant les particularités de chaque propriété;
  2. La méthode du coût : calculer ce qu’il en coûterait aujourd’hui pour construire une propriété similaire, en tenant compte de la dépréciation liée à son âge, et en y ajoutant la valeur marchande du terrain.

  L’évaluateur peut également utiliser la méthode du revenu pour les immeubles ayant la capacité de produire des revenus de location. Cette dernière s’appuie essentiellement sur le marché immobilier de la location en tenant compte des frais d’exploitation.

• Facteurs qui influencent la valeur foncière

  Plusieurs facteurs entrent en ligne de compte au moment d’évaluer une propriété résidentielle. Voici les 6 principaux :

  • Le secteur;
  • La dimension du terrain;
  • La superficie habitable ou la dimension du bâtiment;
  • L’âge de la propriété;
  • La qualité de la construction;
  • Le type de possession (ex. copropriété).

  Par exemple, la même résidence construite sur un terrain riverain n’aura pas la même valeur que si elle est construite sur un terrain contigu à l’autoroute. Ou encore, un cottage et un bungalow, même s’ils sont érigés sur des terrains voisins identiques, n’auront pas la même valeur.

  Chacune de ces ses particularités est prise en compte lorsque l’évaluateur détermine la valeur des propriétés pour le nouveau rôle d’évaluation foncière.

• Valeur marchande et valeur foncière

  Plusieurs facteurs expliquent une variation possible entre la valeur marchande d’une propriété – soit le prix auquel vous pourriez la vendre demain matin – et sa valeur foncière inscrite au rôle d’évaluation.

  Premier facteur : le temps

  La valeur au nouveau rôle reflète les conditions du marché au 1^er juillet de l’année précédant son dépôt. Pour le rôle 2022, 2023, 2024, la date de référence est le 1^er juillet 2020. Rappelons que la valeur foncière représente le prix le plus probable qui aurait pu être payé lors d’une vente de gré à gré à cette date.

  Compte tenu de l’écart de 18 mois entre la date de référence et la date d’entrée en vigueur du rôle, il se peut que la valeur foncière de votre propriété au dépôt du rôle ne reflète pas les conditions actuelles du marché immobilier.

  Deuxième facteur : l’état du bâtiment

  Bien que le rôle d’évaluation ait lieu tous les trois ans, les visites pour mettre à jour le dossier de propriété, elles, ont lieu maximum aux 9 ans, ou encore lors d’une vente ou de l’octroi de certains permis.

  Ainsi, l’évaluation d’une propriété tient compte de l’état du bâtiment lors de la dernière visite. Si, depuis, vous avez effectué des travaux significatifs, il se peut qu’ils ne soient pas encore portés au rôle d’évaluation.

  Si des travaux sont réalisés à la suite de l’octroi d’un permis, ces derniers seront notés au dossier lors de la prochaine visite.

  Important : N’oubliez pas de faire une demande de permis ou une déclaration de travaux en ligne pour les travaux admissibles.

• Impact sur le compte de taxes

  L’augmentation de la valeur foncière d’une propriété n’entraîne pas une augmentation proportionnelle du compte de taxes municipales.

  Toutefois, il est vrai que le rôle d’évaluation entre en ligne de compte au moment de déterminer le taux de taxation. En fait, c’est la valeur foncière de toutes les propriétés sur le territoire qui permet d’assurer le partage équitable du coût des services municipaux entre les propriétaires et d’offrir les services aux citoyens.

Visite de propriétés

• Pourquoi visiter une propriété?

  La Division Évaluation a l’obligation légale de constituer et de réviser un dossier de propriété contenant la description physique qualitative et quantitative de chaque immeuble situé sur le territoire de Repentigny.

  Ces données sont essentielles à la mise à jour du rôle d’évaluation, réalisée tous les 3 ans.

  Lorsque des changements sont apportés à un immeuble, l’évaluation peut être modifiée et un ajustement est effectué au compte de taxes déjà émis.

  Cette procédure permet d’assurer un traitement juste et équitable pour l’ensemble des contribuables.

  Afin de maintenir cette équité, l’évaluateur ou son représentant doit avoir accès à votre propriété et vous poser les questions nécessaires afin de compléter et mettre à jour votre dossier.

  Plusieurs raisons peuvent motiver l’inspection d’une propriété par la Division Évaluation de la Ville de Repentigny.

  • Dans la majorité des cas, l’inspection s’effectue à la suite de travaux qui ont été réalisés sur la propriété en vertu d’un permis de construction émis par la Ville.
  • La vente d’une propriété donne lieu à une inspection dans les mois qui suivent la transaction. La Division Évaluation, qui utilise cette transaction dans ses analyses du marché immobilier, doit en effet s’assurer que la description de l’immeuble apparaissant à ses dossiers correspond bien à l’immeuble vendu.

  La Loi sur la fiscalité municipale oblige la Division Évaluation à s’assurer au moins 1 fois tous les 9 ans de l’exactitude des données en sa possession.

  Les propriétés qui n’ont pas été visitées à la suite d’une vente ou qui n’ont pas fait l’objet d’un permis de construction sont donc visitées au moins 1 fois tous les 9 ans afin d’en vérifier la description.

• Qui peut effectuer la visite d’une propriété?

  La Division dispose d’une équipe de professionnels dont les gestes sont encadrés par des normes de pratique professionnelle rigoureuses et un code de déontologie.

  L’évaluateur municipal peut déléguer la visite d’une propriété à son représentant appelé le technicien-inspecteur, ou à l’employé d’une entreprise privée, dûment mandatée par la Ville.

  L’évaluateur ou son représentant peut visiter et examiner un bien sur l’ensemble du territoire de Repentigny. Ce dernier est muni d’une carte d’identité visible sur laquelle apparaît sa photographie, certifiée par le greffier. Il doit aussi expliquer la raison de sa visite.

  Le propriétaire, l’occupant ou le mandataire qui refuse l’accès à la propriété, sans excuse légitime, commet une infraction et est passible d’une amende. Il doit aussi rendre disponibles les informations nécessaires au travail de l’évaluateur en les communiquant verbalement ou au moyen d’un questionnaire.

  Les articles 15, 16 et 18 de la Loi sur la fiscalité municipale décrivent ces modalités de façon détaillée.

• Que se passe-t-il après la visite?

  À la suite d’une inspection, les informations recueillies sur la propriété sont traitées par la Division Évaluation. Les conséquences de la visite dépendent de la situation observée.

  • Aucun changement n’est constaté : la visite n’a aucune conséquence.
  • Des changements mineurs sont constatés : aucune modification n’est faite au rôle d’évaluation en vigueur et aucune facturation supplémentaire n’est émise.

    Cependant, au rôle d’évaluation triennal suivant, les éléments recueillis par l’inspecteur seront considérés par l’évaluateur dans l’établissement de la nouvelle valeur de la propriété.

    La prise en considération de ces éléments, lors du dépôt du nouveau rôle d’évaluation, pourra engendrer une hausse de la valeur de la propriété visée, légèrement supérieure à celle de son voisinage.

  • Des changements importants sont constatés : le dossier est acheminé à un évaluateur qui établit la valeur à ajouter ou, dans certains cas, la valeur à retrancher au rôle d’évaluation en vigueur, afin de refléter la nouvelle description de l’immeuble.

    Un avis de modification est alors envoyé au propriétaire afin de l’informer de la nouvelle valeur de sa propriété et de la date d’entrée en vigueur de cette modification. Il est à noter que la Loi sur la fiscalité municipale permet à l’évaluateur de rétroagir pour l’année en cours et l’année antérieure.

    À la suite de cet avis de modification, un compte de taxes corrigé est envoyé par la Division de la taxation afin de tenir compte de la différence de la valeur établie par l’évaluateur, et ce, en fonction de la période visée par la modification.